свежие новости

Бывает ситуация, когда срочно нужно продать квартиру, которая далеко не в идеальном состоянии. Что в этом случае делать риэлтору, как сгладить все неровности и заговорить зубы потенциальным покупателям, рассказал Станислав Галкин, директор одного из московских агенств недвижимости.
Поделюсь с вами рассказом о том, как, подстелив соломки в нужных местах, можно продать квартиру с одного показа.
Итак: однокомнатная квартира, которую срочно нужно продать. Причина: в продаже внезапно появилась квартира в доме, в который клиент давно хотел переехать. Соответственно, задача: быстро продать однокомнатную и успеть купить двухкомнатную в «доме мечты».
Обычная квартира со своими плюсами и минусами. Из главных и неустранимых минусов — последний этаж в девятиэтажке. Дело в том, что лифт ходит только до восьмого. Плюс к этому вибрация и шум от лифтового оборудования, расположенного на этаже и риски протечек с крыши.
Дайджестом пробегусь по нашему регламенту действий для продажи любой квартиры. Он стандартный и не зависит от объекта, поэтому не буду подробно. Итак, что мы делаем всегда.
1. Фотосъемка.
2. Отрисовка планировки в 3D.
3. Печать листовок с фотографиями квартиры для раскладки в почтовые ящики с информацией «в вашем доме срочно продается квартира».
4. Печать буклетов с подробным и красочным описанием квартиры для людей, которые придут на показ.
5. Выставление объекта в рекламу на всех площадках.
Some Image
За полчаса до встречи с риэлтором, который вез к нам на показ своих клиентов, я по Вотсапу скинул ему схему проезда к нашему дому с отметкой, где лучше припарковаться. Если бы он поехал по своему навигатору, ему пришлось бы до нашего крайнего подъезда минут десять красться вдоль всего длиннющего дома по узкой улочке, заставленной машинами, в итоге, упереться в тупик, из-за чего ему пришлось бы развернуться и уехать в поисках парковки. Хотя в двух шагах от нашего подъезда есть отличная площадка, просто заезд к ней с другой улицы.
В назначенное время стою у подъезда, вижу — идут довольные люди от места, которое я отметил для них на карте. «Здравствуйте, родные», — говорю: «Обратите внимание на наш двор», и широким жестом заставляю на пару секунд отвернуться от домофона, к которому в этот момент прикладываю ключ и широко раскрываю подъездную дверь.
Для чего этот цирк? — спросите вы, отвечу. Домофон в квартире не работает, то есть в подъезд не попасть, ремонтника вызвали, но он еще не успел приехать. Вариант, когда я звоню клиенту и мы ждём, пока он спустится с девятого этажа, чтобы открыть нам дверь, долгий и вызовет ненужные вопросы. А подготовленный заранее ключ от домофона поможет не акцентировать на этом внимание.
Вместе мы благополучно поднимаемся на восьмой этаж и выходим. По пути на девятый, покупатели разглядывают комнатные растения на лестничном пролете. По лицам вижу, что народ доволен импровизированным зимним садом, который мы сотворили пару дней назад силами клиента и его замечательной мамы, щедро поделившейся с нами частью своих растений.
Следующий этап — преодоление тамбура, которым огородились наша и соседняя квартира. Всё проходит без проблем: тамбур просторен и светел. Кто скажет, что еще вчера он был завален хламом, а света там, в принципе не было? Все из-за того, что с проводкой проблемы, которые даже электрик не смог устранить. С хламом решили быстро, а с освещением пришлось голову поломать. В итоге, остановили свой выбор на светодиодном светильнике, работающем от батареек, который мы и повесили на радость нам и соседям.
Some Image
Заходим в квартиру, вижу, что жильцы действуют строго по моей инструкции: забились в дальний угол на кухне, пьют кофе с булочками, на вопросы покупателей отвечают нечленораздельным мычанием. Вот молодцы же! Посылаю им воздушный поцелуй, а сам провожу покупателей дальше по квартире.
Смотрю, как риэлтор внимательно изучает стены и потолок в поисках протечек. Ищи-ищи, хихикаю про себя, но вида не показываю.
Дальше приключается форс-мажор. Дело в том, что у клиента в квартире живут два декоративных кролика. Здоровые такие, наглые создания. Я порекомендовал их на время показа загнать в клетку, тряпочкой прикрыть и на балкон, от греха подальше. Но сердобольный хозяин надавал им всякой еды, на чём они и спалились. Привлеченные громким хрустом покупатели раскрыли наш коварный план, и полчаса ушло на их сюсюкание с кролями, вскриками «Какие же вы ми-ми-мишные!» и фотками в Инстаграм.
С горем пополам смог оттащить покупателей от ушастых грызунов и продолжить показ. Вижу — нравится, но не решаются. И тут совершаю контрольный в голову, говорю: «Все, что вы видите в этой квартире, мы можем вам оставить в том случае, если ответите сегодня, завтра мы уже начнем все вещи вывозить на дачу!».
Подготовка этого этапа далась сложнее всего. В принципе, ничего из старой мебели в новой квартире клиенту бы не понадобилось, двушка продавалась, что называется «с полным фаршем». И клиент довольно легко согласился всё старое барахло оставить здесь. Но мы уперлись в водонагреватель в ванной. К слову, в новой квартире своя котельная, смысла везти его туда, нет никакого, а он упирается, дорог он ему, понимаешь. Оказывается, жена его два года пилила, чтобы он водонагреватель повесил и теперь это такой своеобразный памятник мужской доблести, мол, смотри: мужик сказал – мужик сделал. Ну, ничего и с этим справился.
В итоге, вечером приняли аванс, через неделю были на сделке. Все счастливы и довольны. Чего и вам желаю.

 

 

Взыскание компенсаций у застройщиков за затянутые сроки
Some Image
В России активно набирает популярность практика судебного взыскания денег с застройщиков в пользу дольщиков за несвоевременно сданное жилье. Если раньше юристы охотно помогали судиться со страховыми компаниями, то теперь они переключились на строительные компании.
Согласно действующим сейчас законам гражданин может взыскать неустойку в размере 1/300 ключевой ставки Центробанка за каждый день просрочки. Эта возможность оговорена в законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». В том случае, если участником долевого строительства является гражданин, а не юридическое лицо или ИП, то с застройщика можно потребовать компенсацию в двукратном размере.
Юристы отмечают, что тем гражданам, которые хотят взыскать неустойку со строительной компании, предварительно стоит направить в адрес девелопера претензию. Если покупатель жилья направляет претензию, на которую застройщик не реагирует, то через суд возможно взыскать за это еще +50% штрафа от суммы неустойки. Эта норма прописана в законе «О защите прав потребителей».
Цены на вторичные квартиры замерзли 
Some Image
Аналитики сравнили цены предложения вторичных квартир в 84 регионах в I квартале 2017 года и IV квартале 2016 года. За первые три месяца текущего года средняя цена продажи квартир в 61 регионе не изменилась или показала динамику не более 1%. В 19 регионах вторичка подешевела более чем на 1%, в Москве на 3,3%, а в Ненецком АО — на 7,7%.
Средняя по стране цена предложения вторички в сравнении с декабрем 2016 года в январе уменьшилась на 0,2% и составила около 60,3 тысячи рублей. В феврале на фоне января снижение составило 0,6%, а в марте зафиксировано уменьшение на 0,1% по сравнению с предыдущим месяцем.
В первом квартале 2017 года стоимость кв. метра жилья в России была на 1,3% ниже, чем в конце 2016 года (60 тысяч рублей и 60,8 тысячи рублей соответственно). Таким образом, ситуация на вторичном рынке сейчас вполне стабильна. Положительную динамику цены на вторичку более 2% эксперты обнаружили лишь в одном регионе, это республика Тыва, где рост стоимости метра не превысил 3,2%. В Ингушетии и Петербурге рост цен составил 1,9%.
Квартиры-студии в старом фонде: главные риски
Some Image
На данный момент предложений квартир-студий в исторических центрах городов достаточно много. По сути это переделанные коммуналки, которые разделены на отдельные небольшие квартиры. Благодаря определенным перепланировкам в таких помещениях появляются мини-кухни, санузлы с душевой или небольшой ванной, а спальное место проектировщики поднимают под потолок. Такое решение возможно благодаря высоким потолкам.
Юридически такие помещения обычно значатся долями в квартире. Одной из главных особенностей сделок с этим видом недвижимости является определенный порядок пользования квадратными метрами. Приобретение квартиры-студии закрепляет за собственником право пользования определенными метрами, но не всей квартирой.
Еще одна сложность — перепланировки. Чаще всего в объявлении продавец говорит о полной законности перепланировок, которые были выполнены на таких объектах. На самом же деле эти утверждения часто преувеличены, ведь наиболее жесткие требования предъявляются к так называемым мокрым зонам, а именно их изначально в комнатах не предполагалось. По существующим стандартам ванны, раковины и унитазы не должны располагаться над жилыми помещениями, но, как вы понимаете, в бывшей коммуналке, разделенной теперь на несколько студий, это условие выполнить невозможно. Если вы рассматриваете такой вариант для приобретения и хотите, чтобы перепланировка была законной, обратите внимание на квартиры, которые располагаются на первом или втором этажах над нежилыми объектами.
Также сложности могут быть и с электричеством. Зачастую общего количества энергии просто недостаточно на несколько отдельных квартир, и это значит, что у вас будет часто выбивать пробки, придется договариваться с соседями о том, кто в какое время пользуется, скажем, стиральной машинкой или устанавливать себе отдельный генератор.
Шумоизоляция — это тоже повод для отельного обсуждения. Надо помнить, что изначально это все-таки единая квартира, а не автономные помещения, а значит межкомнатные перегородки не очень хорошо нейтрализуют звуки и шумы.
Минстрой пока не будет распространять на регионы программу сноса пятиэтажек
Some Image
Глава Минстроя Михаил Мень выступил против распространения программы сноса пятиэтажек от Москвы на регионы. Однако, по словам господина Меня, по итогам реализации программы сноса в столице можно будет «что-то почерпнуть для общефедерального уровня».
Отметим, что в 2018 году в Москве завершается предыдущая программа сноса жилья, относящегося к первому периоду индустриального домостроения. В нее вошли 1722 аварийных панельных пятиэтажки общей площадью 6,3 млн кв.метров, сейчас не снесены лишь 70 домов.
В рамках следующего, значительно более крупномасштабного этапа, столичные власти планируют снести в общей сложности около 8 тысяч домов. В них сейчас живет около 1,6 млн горожан. Их планируют переселять в новые дома, которые будут строить в тех же районах, где будет происходить снос старого фонда. Анонсирование масштабной программы сноса уже привело к тому, что жители некоторых пятиэтажек подняли стоимость экспонируемых ими квартир.
При этом пока известно лишь то, что предварительные списки домов для включения в программу реновации будут готовы лишь в начале мая 2017 года. Их создадут по результатам опроса москвичей по телефону и последующего официального голосования местных жителей.

 

 

Some Image
Весна – не просто время года,
Весна для нас – бесценный дар
Героев. Тех, кто для народа
Тушил бушующий пожар!
Поклон земной солдатам павшим,
Чьи жизни пресекла война,
За то, что снова в крае нашем
Идет, цветет, поет весна!
И, с Днем Победы поздравляя,
Желает каждый человек
Вам счастья, радости без края,
И процветания навек!
ПРОДАЖА, ПЕРЕДАЧА ПО НАСЛЕДСТВУ И ПРОЧИЕ МАНИПУЛЯЦИИ С З/У БЕЗ МЕЖЕВАНИЯ СТАНУТ НЕВОЗМОЖНЫМИ 
Some Image

Распоряжением РФ №2236-р (см. кратко, или всё распоряжение) о повышении качества услуг в сфере кадастрового учёта и обязательном межевании, которое было предложено и принято ещё в 2012 году, собственников земельных участков вынудили до 2018 г. провести обязательные процедуры определения границ участков. Если не выполнить данные требования — с марта 2018 года распоряжаться по праву с участками, в том числе проводить различные сделки (продажа, дарение), в документации которых не будет отметок о границах будет невозможно. Нельзя сказать, чтобы с прошлого 2015 года количество желающих провести процедуры определения границ значительно возрастало. Напротив, владельцы участков замерли в ожидании. Очень мало тех, кто осознал важность и необходимость провести установление границ своих земельных участков.

Как отмечают в Кадастре: наверняка, основной наплыв желающих провести межевание придется на конец 2017 года, когда владельцы участков начнут осознавать, что ни продать, ни обменять, ни подарить свою землю они не смогут. При этом совершенно не важно, имеются ли у них правоустанавливающие документы, или нет. Более того, за это время владельцу участка может понадобиться произвести на нем определенные строительные работы, что обязательно потребует за собой проведение межевания. Возведенные постройки на участках, без межевого плана, оформить не получится собственникам.

Обязательно ли согласовывать межевание с соседями?
Some Image

Каждый собственник земельного участка рано, или поздно, приходит к необходимости провести определение границ. Но всё чаще «стимулом» становятся соседи. Точнее их участки. Существует отдельная статья в Федеральном Законе о том, что уточнение границ участка должно быть согласовано в обязательном порядке с заинтересованными лицами, каковыми и являются соседи. Вопрос в том — что вы теряете, или что вы выигрываете при согласовании, но об этом ниже (о пользе межевания). Известить соседей можно либо по почте, либо, организовав общее собрание. И сделать это лучше до 2018 года.

Хотя сам процесс несложен, и если участок относится к долевой собственности — то лучше пройти все этапы процедуры как советуют в Кадастре. Необходимо обязательно дать объявление в газету о том, что хотите отделиться от товарищества. Если в случае извещения почтой противоречий не поступит в течение месяца, то проводить межевание можно без особых трудов. То же самое касается и решения общего собрания дольщиков.

Какая польза от межевания сегодня и как получить бесплатные сотки 
Some Image
Прежде всего эта гонка стимулируется нашими соседями по участку, и по простому принципу кто первый сделал межевание — того и дополнительные сотки. Поэтому польза очевидна и шанс «урвать» побольше соток растёт у тех, кто опередил соседа. Годами идёт напряженная борьба за каждый сантиметр установки забора. Но всем известно, что спешка при межевании порождает кадастровые ошибки и накладки, устранение которых проходит сложно и очень длительно. В судах рассматриваются такие дела годами и в общем порядке.
Ошибки при межевании 
Some Image

Ошибки могут носить цепной характер. Это когда на самый первый участок не правильно сделали топографическую съёмку, а остальные участки отмеряли относительно него. В конце, тому кто проводит межевание, достается участок с меньшими размерами или всё что осталось в квартале. И обратно «разматывать этот клубочек» никто не заинтересован. Ни инженеры, которые проводили эти работы, ни соседи, которые уже начали строительство на своих участках не будут помогать последнему.

Проблемы эти решаемы через мучительные суды, уговоры соседей и не всегда гарантированы успехом. Уходят месяцы, чтобы сотрудники более опытных организаций,  проанализировав ситуацию, составили новый проект. В ходе формирования проекта повторно подготавливают документы подтверждающие наличие ошибки, для оспаривания результата определения границ и судебной тяжбы с соседями.

Для устранения ошибки потребуется повторно подготовить межевое дело и перепроверить правоустанавливающую документацию всех участков. Выявляются нарушения не только в сфере кадастра и распределения участков, но и умышленные ошибки землепользователей. После подачи документов принимается решение об уточнении границ участка, для выявления симптомов ошибки. Если ошибка была допущена, до вступления в законное основание проведения процедуры межевания, то вместо заявления об исправлении такой ошибки достаточно самому будет написать заявление об изменении сведений на участок. Но на словах это значительно проще, чем в действительности. Поэтому, опередить соседа и выполнить межевание — естественный выход и первостепенная задача собственника участка на сегодняшний день.

Советуем Вам прочесть хотя-бы ключевые моменты этого распоряжения и в обязательном порядке выполнить межевание как можно скорее, тем самым защитив себя с юридической стороны в отношении недвижимости.

 

27.04.2017 0:00 — «Мы договорились!». Письмо президента РГР о договоре с «ЦН от Сбербанка»
Татьяна Деменок рассказывает, какие достигнуты договоренности о размещении объектов недвижимости на портале «Домклик».
«16 марта 2017 года на заседании Национального совета «Российской гильдии риэлторов» было принято решение заключить договор с ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» о размещении на портале «Домклик» объектов недвижимости, с которыми работает риэлторское сообщество.

Почти месяц я и мои коллеги из исполнительной дирекции РГР, ряд членов правления, а также представители ООО «ЦНС» работали над договором. В нем отражены права и обязанности сторон, последствия неисполнения принятых на себя обязательств. Оговорено, что «Домклик» не должен повторять «правила» многих порталов о недвижимости, на нем должны отсутствовать двойные лоты. Кроме того, мы прописали, что лоты, предоставленные членами гильдии, будут размещаться с логотипом РГР. Это гарантия качества и говорит о том, что объект в полном порядке, проверен.

В настоящее время договор заключен. От имени РГР договор подписан исполнительным вице-президентом Рустемом Галеевым, от имени ООО « ЦНС» – генеральным директором Николаем Васевым.

Сейчас каждая региональная ассоциация должна определиться с организацией взаимодействия с ЦНС. Нужно решить, каким образом будут выгружаться объекты: централизованно или самостоятельно каждым агентством. Также в течение месяца мы должны разработать правила, которые будут действовать для пользователей портала «Домклик». Нужно определить техническую поддержку для ассоциаций и агентств недвижимости, отработать порядок взаимодействия со специалистами «ЦНС» в случае спорных моментов.

Работы на ближайшее время хватит всем. Главное: мы договорились!»

В агентстве недвижимости «Империя» работают юристы с высшим образованием, которые проводят консультации. А значит вы получите профессиональную юридическую поддержку и сопровождение на всех этапах проведения сделки. Мы гарантируем внимательное отношение к каждому клиенту, быстроту и грамотность, профессионализм и конфиденциальность.

И вот чем мы гордимся:

своей безупречной работой

благодарностью наших клиентов

честностью и порядочностью сотрудников

С уважением, Директор АН «Империя» Р. Ю. Грабовский

Положение о защите персональных данных

Наши сертификаты и благодарности: